LES ETAPES D'UN ACHAT IMMOBILIER

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Bien préparer son achat immobilier

Enfin ! Votre situation professionnelle est stable et vous avez envie de devenir propriétaire de votre maison. Comment trouver le bien coup de cœur ? Comment le financer et surtout, quelles démarches entreprendre ? Suivez le guide pour connaître les étapes qui vous emmèneront vers votre Home Sweet Home.


1. Établir votre budget
Case départ de votre projet immobilier : la banque. Avant de vous lancer, vous devez savoir sur quelle enveloppe compter pour acquérir votre nid douillet. 
Quel est le montant de votre épargne disponible ? Si la somme n’est pas suffisante pour la maison ou l’appartement de vos rêves, vous aurez besoin d’un prêt immobilier. Sauf exception, les mensualités de remboursement ne pourront pas dépasser 35 % de vos revenus. 
Mais ne vous contentez pas de cette information ou d’une simulation en ligne ! Seuls un courtier ou un conseiller bancaire vous diront avec précision combien vous pouvez emprunter. Une fois que vous avez obtenu un premier avis favorable, demandez à la banque de vous transmettre un accord de principe. Ce document vous sera utile pour convaincre les vendeurs. 

2. Étudier le marché
Une fois que votre enveloppe budgétaire est définie, menez votre enquête sur le terrain pour découvrir ce que vous pouvez vous offrir. 
Les prix au mètre carré varient d’un secteur à l’autre. Ils peuvent parfois passer du simple au double entre deux communes voisines ou deux quartiers d'une même commune. Parcourez quelques annonces. Vous verrez ainsi, concrètement, les biens qui correspondent à vos moyens.
Cette consultation vous donnera aussi un aperçu de l’étendue de l’offre : les biens qui vous correspondent sont-ils nombreux ? De nouveaux produits sont-ils mis en ligne régulièrement ? 

3. Définir vos critères
Maintenant que le marché n’a presque plus de secrets pour vous, vous allez pouvoir affiner votre recherche. Emplacement, surface, nombre de pièces, luminosité, espace extérieur, ascenseur, mitoyenneté, vue...La liste peut-être longue, très longue. Pour éviter que votre recherche ne devienne mission impossible, faites preuve de souplesse sur les aspects secondaires. Si certains de vos critères sont non négociables, vous devrez sans doute faire des compromis quant à la vue ou la double vasque dans la salle de bain, ou autres ...
Votre budget vous permet de résoudre l’équation mètres carrés / emplacement / prestations ? Félicitations, vous pouvez passer à l’étape suivante ! 
Si ça coince au niveau de l’enveloppe, vous devrez peut-être choisir entre superficie et géographie, ou vous orienter vers une propriété avec des travaux, moins chère au mètre carré. 

4. Rechercher des biens
Chiffres en tête et critères en main, vous voilà paré pour éplucher les annonces en ligne des agences immobilières et celles des sites web spécialisés. 
Pensez à créer une alerte pour être prévenu dès qu’un produit correspondant à vos critères (localisation, surface, prix…) est mis en vente. Ainsi, vous êtes sûr d’être dans les premiers avertis. Un avantage décisif lorsque vous recherchez dans un secteur où le marché est sous tension !
N’oubliez pas de contacter des agences immobilières pour leur exposer votre recherche. Elles effectueront un tri parmi les annonces et vous éviteront des déplacements inutiles. Pour ceux qui n’ont pas beaucoup de temps à consacrer à la prospection, pensez au mandat de recherche. Les négociateurs se transformeront en chasseur immobilier pour vous trouver la perle rare. 
Votre budget est suffisant, mais vous ne trouvez rien qui vous convient ? Pourquoi ne pas faire construire ? En passant par un architecte, vous avez une maison sur mesure et décidez des moindres détails. Autre option, passer par un promoteur.

5. Visiter
La visite commence avant même de franchir la porte. Dès la prise de contact par téléphone, posez des questions à l'agence pour confirmer la surface, l’adresse et le prix. Essayez aussi d’obtenir des renseignements sur les travaux à prévoir, la qualité du débit internet, les raisons pour lesquelles les propriétaires vendent et le nombre de visites ayant déjà eu lieu. 
Le jour J, arrivez un peu à l'avance pour parcourir le quartier et examiner l’aspect extérieur de l’immeuble ou de la maison. Une fois à l’intérieur, vérifiez : 
  • les traces de fuite ou d’humidité ;
  • l’exposition ;
  • la climatisation et la ventilation ;
  • l’isolation ;
  • les rangements ;
Vous avez eu un coup de cœur ? Encore un peu de patience avant de faire une offre. Programmez une contre-visite, de préférence avec quelqu’un ayant de l’expérience dans le bâtiment ou l’immobilier. Dans l’idéal, effectuez-la à un autre moment de la journée, pour comparer la luminosité et les bruits environnants. 

6. Faire une offre d’achat
Une fois que vous êtes sûr de vous, vous devez faire savoir au propriétaire que vous vous portez acquéreur. C’est l’offre d’achat.
Elle peut être orale. L’avantage ? Elle ne vous engage que peu et vous pouvez revenir facilement sur votre décision. L’inconvénient ? Le maître des lieux reste libre de céder son bien à quelqu’un d’autre… Si vous n’avez aucun doute, l’offre écrite est préférable. Vous aurez une réponse qui engage le vendeur. 
Pour être valable, votre offre doit mentionner :
  • le bien concerné ; 
  • le prix proposé ; 
  • la date ;
  • la durée de validité (une à deux semaines).
Vous pouvez y indiquer des conditions suspensives comme l’obtention du crédit ou le montant des travaux. 
C’est lors de votre offre d’achat que vous négociez le prix. Gardez à l’esprit qu’en faisant une proposition inférieure au montant affiché, vous prenez le risque d’être doublé par un autre client qui s’engage au prix. Le vendeur peut aussi vous faire une contre-proposition, que vous êtes libre d’accepter ou non.
Rien ne vous interdit de signer l’un ou l’autre entre particuliers. Cependant il est fortement recommandé de faire appel à un agent immobilier pour ne pas se tromper.

7. Signer l’avant-contrat
Une fois que vous vous êtes mis d’accord sur le prix, prenez rendez-vous pour signer l’avant-contrat. Derrière ce terme technique se cachent deux actes très connus : le compromis de vente et la promesse de vente. 
En effet, pour être valide, la signature du compromis ou de la promesse de vente doit s’accompagner :
  • de la remise de documents officiels ;
  • du versement d’une somme pouvant aller jusqu’à 10 % de la valeur du bien.
Cette précaution ne vous coûte rien : elle est comprise dans les frais de notaire.

8. Choisir votre notaire
Le notaire vous accompagne dans votre achat. C’est le professionnel qui accomplit les actes officiels, mais c’est aussi la personne ressource vers qui vous tourner quand vous avez des questions. Vous devez donc trouver quelqu’un avec qui vous vous sentez à l’aise. 
Si vous avez déjà eu affaire à un notaire en qui vous avez confiance, n’hésitez pas à le solliciter, même s’il n’est pas sur place. Aujourd’hui, il est possible de signer les actes à distance grâce à la signature électronique. 
Si vous ne connaissez pas d’officier public, faites jouer le bouche-à-oreille. Demandez à vos proches, à vos voisins ou à l’agence immobilière s’ils peuvent vous recommander quelqu’un.
Enfin, sachez que vous pouvez prendre votre propre notaire, même quand le vendeur a le sien. Les deux études se partageront les émoluments et cela ne vous coûtera pas plus cher. 

9. Obtenir votre crédit immobilier
Dans l’avant-contrat, une clause suspensive mentionne le délai imparti pour décrocher votre prêt (45 jours minimum, 60 ou 90 jours si le vendeur est d’accord)   .
Pour décrocher le précieux sésame, lancez-vous dans le tour des banques ! Si le temps et l’énergie vous manquent, le mieux est de recourir à un courtier. Il exposera votre dossier à différents établissements et négociera le taux d’intérêt en échange d’une commission. 
En présence de plusieurs offres, comparez le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût total de l’emprunt. Attachez-vous également aux caractéristiques du crédit (durée, nombre et montant des mensualités) et à ses conditions (possibilité de moduler les échéances, de rembourser par anticipation…).
L’offre de crédit est assortie d’une assurance emprunteur. Son prix dépend de différents paramètres, comme votre âge et de vos habitudes de vie. Les adeptes des sports extrêmes ou les salariés exerçant une profession à risque voient le coût de leur assurance augmenter. Mais rien ne vous oblige à souscrire l’assurance auprès de la banque qui vous prête l’argent. Si la proposition est trop élevée, faites jouer la concurrence !

10. Signer l’acte authentique
Le grand jour est arrivé ! La signature de l’acte authentique se fait devant un notaire en présence de l’acheteur et du vendeur. Elle intervient en moyenne trois ou quatre mois après la signature de l’avant-contrat. Quand l’acquéreur paie comptant, cette attente est réduite à deux mois. 
C’est le temps nécessaire pour que l’officier public rédige l’acte notarié, vérifie que la transaction peut avoir lieu et effectue les démarches nécessaires au transfert de propriété. Quelques jours avant la date retenue pour la signature, la banque transfère les fonds vers le compte du notaire. Il les reverse ensuite au propriétaire.
Pendant le rendez-vous, le notaire procède à la lecture de l’acte de vente et répond aux questions de ses clients. Une fois l’acte signé, le vendeur vous remet les clés et le notaire vous donne une attestation de propriété, dans l’attente de l’enregistrement de l’acte authentique. Vous voilà désormais propriétaire !

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Publié le 16/12/2021 par
Carole DELAHAYE

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